US-Immobilienprojekte in Not
von Reiner Reichel
Die Krise auf dem US-Immobilienmarkt macht einen Strich durch die Rechnung deutscher Anleger in US-Immobilienfonds. Bauprojekte drohen zu misslingen, oder ihre Fertigstellung wird verschoben, so dass Ausschüttungen ausfallen oder zurückgestellt werden. Für neue Fonds finden sich nur schwer Anleger.
DÜSSELDORF. In den vergangenen fünf Jahren sammelten die Emittenten dieser Fonds umgerechnet 4,5 Mrd. Euro bei deutschen Investoren ein. Dies geht aus einer Studie über Beteiligungsmodelle des Analysehauses Feri Eurorating hervor. Ergänzt um Fremdkapital investierten die Fonds etwa zehn Mrd. Euro in Liegenschaften in den USA. Die Anleger zeichnen Beträge von 20 000 Dollar aufwärts an den Fonds.
Marktführer ist seit Jahren die Kölner Gesellschaft Jamestown, gefolgt von US-Treuhand in Darmstadt. Zu den Großen der Branche zählen auch die Münchener BVT sowie MPC in Hamburg.
Noch im Frühjahr 2006 war für Lothar Estein, Geschäftsführer der US-Treuhand, die Welt in Ordnung. Anleger rissen ihm die Anteile an dem geschlossenen US-Immobilienfonds UST XVI Victory Park aus den Händen. Damals war der "Victory Park" in Dallas das größte innerstädtische Bauprojekt in den USA, und Partner Hillwood zählte zu den angesehenen Projektentwicklern in den USA. Heute, dreieinhalb Jahre später, kann die Firma des einst milliardenschweren Unternehmers Ross Perrot junior ihre Verpflichtungen gegenüber dem Fonds nicht mehr erfüllen.
Noch vor wenigen Wochen drohte der Verlust der Anlegergelder in Höhe von rund 180 Mio. Dollar, weil Hillwood Kreditvereinbarungen verletzt hatte und es in der Folge den Banken möglich war, die Fondsimmobilien zu verwerten. Daher können die rund 1 600 Anleger nun als Erfolg verbuchen, dass es US-Treuhand-Geschäftsführer Estein binnen vier Wochen gelungen ist, Hillwood aus dem Geschäft zu drängen und mit einer Umschuldungsaktion die Banken wieder ins Boot zu holen. Auch Kapitalnachschüsse der Anleger sollen nicht nötig sein. Die Hillwood-Beteiligung von rund 104 Mio. Dollar geht an den Fonds über, im Gegenzug stellt der Fonds keine Ansprüche gegen Hillwood. Die neuen Kreditvereinbarungen geben dem Fonds bis 2012 Zeit, Victory Park mit verändertem Konzept und anderen Partnern auf ein solides finanzielles Fundament zu stellen. Wann die Anleger des Fonds allerdings Ausschüttungen erhalten werden, lässt Estein offen.
US-Treuhand-Konkurrent Jamestown arbeitet zwar nicht an einem Notplan, kann aber auch nicht an seinen ursprünglichen Plänen festhalten. Die Kölner haben die Anleger des rund 650 Mio. Dollar schweren "Jamestown Co-Invest 4" bereits informiert, "dass sich die Zeitachse für Fertigstellung, Vermietung und Verkauf bei den meisten Investitionsobjekten verschieben wird". Ein Grund: Wie beim US-Treuhand-Fonds sollten die Anleger vor allem an Wohnungen verdienen. Doch potenzielle Käufer bangen um ihren Arbeitsplatz, bekommen keinen Kredit und spekulieren auf niedrigere Preise. Deswegen hat der Nachfolger-Fonds "Co-Invest 5" bis jetzt noch keinen Cent der eingeworbenen knapp 400 Mio. Dollar investiert.
Während das Jamestown-Management nach lohnenden Objekten sucht, suchen BVT und MPC Geldgeber. Anteile am "BVT Retail Income Fonds", der in vermietete Einzelhandelsobjekte in unmittelbarer Nähe zu Wal-Mart Supercentern investiert, werden nur schleppend gezeichnet. Nun muss länger zwischenfinanziert werden, was laut BVT gelingt, weil die Mieteinnahmen die Zinszahlungen übersteigen.
Obwohl auf dem US-Immobilienmarkt die Zeit der Schnäppchenjäger beginnt, wollen sich deutsche Anleger nicht an dem Immobilienfonds "MPC Opportunity Amerika" beteiligen. MPC sammelt nun bis Ende 2009 statt bis 2008 Geld für den Fonds ein.
Risiken
Bauprojekte: Wegen der hohen US-Immobilienpreise für vermietete Gebäude im Vorfeld der Finanzkrise stiegen viele Fondsanbieter auf Bauprojekte um. Projektentwicklungen versprechen höhere Renditen, sind aber zwangsläufig mit höherem Risiko verbunden. Denn zwischen Grundsteinlegung und Fertigstellung kann sich der Markt drehen - ins Positive wie ins Negative. Letzteres ist nun für US-Treuhand-Anleger zum Problem geworden.
Währung: Beteiligungen an geschlossenen US-Immobilienfonds erfolgen in Dollar, bergen also ein Währungsrisiko. Deshalb empfehlen seriöse Anbieter diese Fonds nur denen, die weder Ausschüttungen noch Kapitalrückzahlung bei Auflösung des Fonds in Euro zurücktauschen möchten.
Markt: In den USA schwanken die Immobilienwerte in kürzeren Zeiträumen als in Europa.
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Quelle: » Handelsblatt.com
» 20.04.09 US-Banken Stresstest: Ergebnis Katastroph
