Aus! Aus! Australien
Vorstand vom BANKhaus ROTT
Während über einige Teile Europas die Wassermassen zusammenschlagen und der Beruf des „Deichläufers“ Konjunktur hat, schwappt aus dem sonnigen Australien die ewige Optimismuswelle des Immobilienmarktes über den Pazifik. Wie seinerzeit in den USA und Spanien zeichnet sich eine dauerhaft nicht haltbare Situation vor allem dadurch aus, dass sie in der Breite nicht wahrgenommen oder verneint wird...
Nun sind viele, die ihre positiven Gedanken zu den Bauten auf den wenigen Grünstreifen der Insel unabhängig von der Situation äußern, Angestellte bei Banken oder anderweitig im Immobiliengeschäft tätig. Einen ausgprägten Hang, den Markt so zu sehen wie er ist, darf man daher nicht unbedingt erwarten. Die ausgeprägte Überdehnung des Häusermarktes und die wachsende Entfernung der Preise von den Einkommen sind aber keine geheimen Daten.
Wir kennen die Argumente, warum ein Immobilienmarkt nicht fallen kann. Wir haben sie über die Jahre immer wieder und bezogen auf immer andere Länder gehört. Zuwanderung, mehr Kinder, mehr Anspruch, und so weiter. Vereinfacht gesagt, sei einfach immer mehr Nachfrage da. Ganz erstaunlich war diese Erkenntnis über die letzten Jahre bis in das Jahr 2007 hinein in Spanien, wo fast eine halbe Dekade lang jedes Jahr doppelt soviele Häuser gebaut wurden, wie real als Wohnraum und nicht als Investment nachgefragt wurden. Auch in Irland waren die Zustände teils bizarr, was aber einen irischen Bauunternehmer nicht davon abhalten konnte, sich über die BBC mit folgender Meinung zu melden:
“A severe shortage of housing is predicted if the planners do not release more land, a leading Northern Ireland builder has warned.” BBC(Feb 2003)
Die Warnung vor dem Häusermangel verhallte nicht ungehört. Obwohl die Häuserpreise sich seit 1995 bereits verdreifacht hatten, legten die Preise noch einmal etwa 40% oben drauf, allerdings nur um diese dann rasch wieder abzugeben. Für „houseflipper“, die in Häusern nicht wohnen sondern mit diesen handeln mag das genauso egal sein, wie für den Aktien Daytrader der Zustand des Bankensystems. Wer sich aber in einem solchen Umfeld für den Schritt von der Miete zum Kauf entscheidet, dem ist sicherlich das ein oder andere graue Haar gewachsen. Wie jeder ordentliche Trend ging auch dieser nicht zu Ende, bis auch der letzte noch schnell an der Party teilgenommen hatte. Heute stehen in Irland nicht nur Häuser leer, sondern es werden Berichten zufolge auch immer mehr Pferde ausgesetzt, von denen der ein oder andere dachte, er könne sie sich leisten. So schnell ändern sich die Zeiten.
Ähnliche Berichte einer Immobilienknappheit gab es auch zuhauf in Großbritannien oder bis ins Jahr 2006 hinein in Kalifornien und Florida – ausgerechnet möchte man sagen. Dazu gesellen sich oft die guten alten Argumente, warum es „dieses Mal anders ist“. Klar Australien ist nicht Amerika (ganz schlau), Australien ist eine Insel (sind wir das nicht alle irgendwie?), oder was auch immer sich die Auguren einfallen lassen. Anders ist es deshalb leider nicht, denn schlussendlich stellt sich unter ökonomischen Gesichtspunkten immer nur die Frage, die schon Klaus Kinski in den seligen WDR Talkshows stellte: „How much?“.
Wenn man einen Markt sieht, der sich in einem solchen Zustand befindet und dazu noch auf ein Bankensystem triftt, das sehr sensibel auf auftretende Probleme bei den Immobilienkrediten reagieren sollte, ist Vorsicht geboten. Wie immer sollte man nicht wahllos in einem solchen Markt herumshorten, was bei Immobilien aber generell schwierig ist. Dabei sein muss man bei dem Spektakel aber sicher nicht mehr.
Während dem Investor die nicht zu unterschätzende Wahlmöglichkeit bleibt, von der Seitenlinie aus dem weiteren Treiben zuzusehen, haben die Banken diese Option nicht. Die Kredite sind vergeben und liegen auf den Bilanzen. Durch die globale Austrocknung des Verbriefungsmarktes und der allgemeinen Tendenz zur Bilanzverkürzung ist es zudem schwierig, Teile der Kreditbestände weiterzugeben. Dieser Weg führte allerdings ohnehin nicht zu einer Verminderung der Risiken sondern lediglich zu einer anderen Verteilung.
An Risiken sind die Bücher der australischen Banken auch jetzt nicht arm, vor allem die hohe Abhängigkeit vom heimischen Immobilienmarkt und die gegenseitige Vernetzung australischer Banken in Bezug auf die Refinanzierung bereiten Sorgen. Auch abseits der Bilanzen tummeln sich down under noch reichhaltige Bestände, wie die Daten der australischen Zentralbank zu den außerbilanziellen Posten zeigen.
Nun sind in den außerbilanziellen Geschäften vor allem Derivate zusammengefasst. Nicht ganz zu Unrecht weisen viele Analysehäuser auf die sich teilweise gegenseitig aufhebenden Risiken aus den Derivatepositionen hin. Ganz verschwinden die Risiken aber nicht, das belegt auch die Einschätzung der australischen Zentralbank, die von einer Nettorisikoposition in Höhe von mehr als 10% des ausstehenden Volumens ausgeht. Die Bank für internationalen Zahlungsverkehr ist hier etwas optimistischer und geht weltweit von Nettopositionen in Höhe von 3-5% der jeweiligen Volumina aus. Selbst bei dieser doch sehr hoffnungsfrohen Annahme liegen bei den australischen Banken etwa AUS$ 520 Mrd. Marktrisiken außerhalb der Bilanzen. Wer auch immer die Möglichkeit, Risiken außerhalb der Bilanz zu parken, ermöglicht hat, hat Intransparenzen Tür und Tor geöffnet. Wer will schon beurteilen, wie gut oder schlecht eine Bank dasteht, wenn ein großer Teil der Risiken irgendwo im Schatten sein Dasein fristet und selbst die Zentralbanken und supranationale Institutionen nur raten können, wie hoch die echten Risiken wirklich sind?
Die ING Bank meint übrigens die Lösung des Problems gefunden zu haben. Interest only loans, also Kredite ohne Tilgung, könnten helfen, den Markt zu stabilisieren. Ist der Preis also zu hoch, dann muss die Finanzierung billiger werden. Ein in der Tat ebenso abenteuerlicher wie vermessener Gedanke. Das erinnert fatal an die Papiere, die im subprime Segment implodiert sind und auch den Sektor der gewerblichen Immobilienkredite vor massive Probleme stellen.
Während also über Bankenabgaben, Transaktionssteuern und ein Verbot von Leerverkäufen die Volksseele beruhigt werden soll, ändert sich an den strukturellen Ungleichgewichten nichts. Die Aussage, man könne über ein Verbot des Verkaufs geliehener Aktien eine Heilung des Systems erreichen zeigt lediglich, wie sehr man das Pferd von der falschen Seite aufzäumen will. Problematisch ist vielmehr der Kauf von Dingen mit Geld, das man nicht hat. Aber ein Eingeständnis, dass der Kauf auf Pump das Problem ist, könnte ja das „zarte Pflänzchen Wachstum“ zum Welken bringen. Schade, dass niemand weiß, wo dieses Kraut denn wächst, zu sehen ist es leider nicht. Es muss wohl irgendwo im Schattenreich sein, dort, wo auch die außerbilanziellen Lasten blühen.
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Quelle: » Frank-Meyer.eu
